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Vermieterstellung nach WEG-Umwandlung und Kellerra

29.06.2012
BGB §§ 571, 580, 564b II Nr. 2, 425, 432, 985f.; WEG §§ 1, 6, 8, 13, 21
Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung ist alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht.
BGH, Beschluß vom 28. 4. 1999 - VIII ARZ 1–98 (Ergangen auf Vorlagebeschl. d. KG)
Zum Sachverhalt:
Der Kl. ist Eigentümer einer an den Bekl. vermieteten Eigentumswohnung. Den Mietvertrag schloß der Bekl. im Jahre 1988 mit der B-KG. Diese war damals Eigentümerin des Hauses, in welchem sich zahlreiche weitere vermietete Wohnungen befinden. Nachdem die C-GmbH das Eigentum am Hausgrundstück erworben hatte, erklärte sie gegenüber dem Grundbuchamt die Teilung des Eigentums am Grundstück in der Weise, daß sie mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen verband. Dies wurde im Juni 1990 im Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit wurden die Eigentumswohnungen verkauft. Die an den Bekl. vermietete, in der Teilungserklärung mit der Nr. 27 bezeichnete Wohnung kaufte der Kl. Seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgte im September 1992. Der vom Bekl. mit der Wohnung angemietete Kellerraum zählt nach der Teilungserklärung ebenso wie die übrigen Kellerräume des Hauses, zum Gemeinschaftseigentum.
Das AG hat die auf Zahlung rückständigen Mietzinses und auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sowie Beschädigungen der Mietsache gerichtete Klage als unbegründet abgewiesen. Es ist der Ansicht, der Kl. sei für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktivlegitimiert. Die Sachlegitimation stehe ihm nur zusammen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses zu, in welchem sich die Wohnung des Kl. befinde. Zur Begründung hat es ausgeführt, durch den Verkauf der Eigentumswohnungen seien die einzelnen Eigentümer nach § 571 I BGB Mitvermieter der an den Bekl. vermieteten Wohnung geworden, weil der mitvermietete Kellerraum im Gemeinschaftseigentum stehe und das Mietverhältnis hinsichtlich Wohnung und Keller ein einheitliches Ganzes sei. Der Kl. hat das amtsgerichtliche Urteil mit der Berufung angefochten. Das LG hält den Bekl. jedenfalls für verpflichtet, rückständigen Mietzins zu zahlen. Soweit der Kl. Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache fordere, bedürfe es noch einer Beweisaufnahme. Der Rechtsfrage, ob der Kl. für die behaupteten Ansprüche aktivlegitimiert sei, kommt nach Ansicht des BerGer. grundsätzliche Bedeutung zu. Das LG (WuM 1998, 87 = MM 1997, 405 = NZM 1998, 433 L) hat deshalb dem KG folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:
Ist der Wohnungseigentümer alleiniger Vermieter und deshalb allein aktivlegitimiert, von dem Mieter Schadensersatz aus positiver Forderungsverletzung und rückständigen Mietzins zu verlangen, obwohl die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Keller vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht?
Der 8. Zivilsenat des KG möchte die ihm vorgelegte Rechtsfrage bejahen. Er sieht sich jedoch durch die Beschlüsse des 24. Zivilsenats des KG vom 14. 4. 1993 (OLGZ 1994, 20 = WuM 1993, 423) und des OLG Hamburg vom 18. 7. 1996 (NJWE-MietR 1996,254 = WuM 1996, 637 = ZMR 1996, 614) gehindert, diese Rechtsansicht seiner Entscheidung zugrunde zu legen. In diesen in Rechtskraft erwachsenen Entscheidungen wird der gegenteilige Standpunkt vertreten und ausgeführt, nach § 571 I BGB würde beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung die Eigentümergemeinschaft in das Mietverhältnis mit eintreten, wenn und soweit der teilende Grundstückseigentümer an einen Wohnungsmieter auch Räume mitvermietet hat, die nach der Umwandlung im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Der 8. Zivilsenat des KG hat deshalb mit Beschluß vom 1. 10. 1998 (WuM 1998, 717 = NZM 1998, 925 L) dem BGH folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:
1. Ist der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht?
2. Für den Fall der Verneinung der Frage 1: Ist der Erwerber der Eigentumswohnung gleichwohl allein aktivlegitimiert, von dem Mieter Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt positiver Forderungsverletzung und rückständigen Mietzins zu verlangen?
Der Senat hat wie aus dem Leitsatz ersichtlich entschieden.
Aus den Gründen:
II. Die Vorlage an den BGH ist zulässig (§ 541 ZPO). 1. Die Vorlagefrage stellt sich in einem Rechtsstreit über Wohnraum, den das LG als BerGer. zu entscheiden hat (§ 541 I 1 ZPO).
2. Die Vorlagefrage ist für das Verfahren beim LG entscheidungserheblich. Ist der Kl. nicht als alleiniger Vermieter anzusehen, weil sich der dem Bekl. mit überlassene Keller im Gemeinschaftseigentum sämtlicher Wohnungseigentümer befindet, ist die Klage von vornherein abzuweisen. Der Kl. ist dann nur zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern Inhaber der Ansprüche, die auf rückständigen Mietzins und auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache gerichtet sind. Ist der Kl. hingegen hinsichtlich der Ansprüche aus dem Mietverhältnis allein aktivlegitimiert, ist seiner Berufung wegen des Mietzinsanspruchs ohne weiteres stattzugeben. Im übrigen steht der Umstand, daß es, wenn die Frage der Aktivlegitimation zugunsten des Kl. geklärt ist, zu den Schadensersatzansprüchen wegen der Schäden des Mietgegenstands noch einer Beweisaufnahme bedarf, der Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage auch insoweit nicht entgegen (Senat, BGHZ 101, 244 [249f.] = NJW 1987,2372 = LM 3. MietRÄndG Nr. 6 m.w. Nachw.).
3. Die Vorlage der Rechtsfrage durch den 8. Zivilsenat des KG ist zu Recht erfolgt (§ 541 I 3 ZPO).
[…]
III. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich.
1. Dabei wird nicht verkannt, daß der Wortlaut des § 571 I BGB und der Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietverhältnisses es nahelegen, in einschlägigen Fällen anzunehmen, die Gesamtheit der Wohnungseigentümer sei Vermieter der Eigentumswohnung geworden. Nach § 580 BGB gilt die Vorschrift des § 571 I BGB auch für die Miete von Räumen. Deshalb beansprucht § 571 I BGB nach seinem Wortlaut auch dann Geltung, wenn ein mitvermieteter Kellerraum nach der Teilungserklärung (§ 5 III WEG) - anders als in dem vom Gesetz vorgesehenen Regelfall (§ 1 III WEG) - im gemeinschaftlichen Eigentum nach § 1 V WEG steht und Dritte damit verbundenes Sondereigentum (§ 1 II oder III WEG) erwerben. Denn der Erwerber erlangt neben seinem Sondereigentum entsprechende Eigentumsanteile an allen Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Jeder Erwerber erwirbt mithin auch Miteigentum nach § 1008 BGB an einem vermieteten Kellerraum, sofern dieser nur im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Kauft daher - nach Umwandlung in Wohnungseigentum - ein Erwerber eine vermietete Eigentumswohnung (notwendigerweise) zusammen mit einem entsprechenden Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum, so ist der Tatbestand des § 571 I BGB erfüllt. Eine wörtliche Anwendung der Vorschrift hätte zur Folge, daß in einschlägigen Fällen hinsichtlich der im Sondereigentum stehenden Wohnung der Käufer Vermieter würde, hinsichtlich der im gemeinschaftlichen Eigentum mitvermieteten (Keller-)Räume indessen mit dem Erwerber die Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Eine solche Zerlegung in zwei verschiedene Mietverhältnisse verstößt jedoch gegen den anerkannten Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietverhältnisses
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(zu diesem Grundsatz vgl. RGZ 124, 195 [198]; BayObLG, NJW-RR 1991, 651 [unter b aa]; Sternel, MDR 1997, 315 [316]). Eine in Rechtsprechung und Schrifttum weit verbreitete Auffassung nimmt daher jedenfalls in Fällen, in denen die Wohnungseigentümer sondereigentumsfähige Bestandteile des Gebäudes in gemeinschaftliches Eigentum überführt haben, eine Vermieterstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Mietverhältnis an (OLG Hamburg, NJWE-MietR 1996, 254 [unter 2]; OLG Celle, WuM 1996, 222 [unter II 2a]; LG Hamburg, WuM 1994, 539, WuM 1997, 47 [unter 2, 3]; AG Köln, WuM 1986, 109; Beuermann, WuM 1995, 5 [6f.]; Heile, in: Bub–Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl. [1999], II Rdnr. 862; Emmerich–Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. [1999], § 571 BGB Rdnr. 8; Sternel, MietR, 3. Aufl. [1988], I Rdnr. 49).
2. Diese Vervielfältigung der Vermieterstellung führt nicht nur für die Wohnungseigentümer, sondern auch für die Mieter zu einem höchst umständlich zu verwaltenden Mietverhältnis; bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern kann das auch zu einer völligen Blockade führen (Weitemeyer, NZM 1998, 169 [175]). Es treten u.a. folgende Erschwernisse ein: Der Mietzins steht der Eigentümergemeinschaft nur als Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB gemeinschaftlich als Mitgläubiger nach § 432 BGB zu. Damit kann der einzelne Vermieter nur Zahlung an die Gemeinschaft verlangen; die Zahlung des Mietzinses durch den Mieter an nur einen Vermieter (etwa an den Erwerber der gemieteten Wohnung) befreit den Mieter nicht. Sämtliche auf das Mietverhältnis bezogene Willenserklärungen (z.B. Kündigungen, Abänderungen der Höhe des Mietzinses, Mitteilungen von Modernisierungsmaßnahmen nach § 541b BGB) können die Vermieter im Außenverhältnis nur gemeinschaftlich abgeben. Damit werden Gemeinschaftsbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zur internen Willensbildung auf der Vermieterseite in einer Vielzahl von Fällen erforderlich.
Die damit verbundenen Probleme werden bei Eigentumswohnanlagen mit häufig wechselnden Wohnungseigentümern noch verstärkt. In vielen Fällen werden Wohnungseigentümer und Mieter mit der Frage überfordert sein, wer zur Zeit Vertragspartner auf der Vermieterseite ist.
3. Im Schrifttum wird mehr und mehr auf die in der Praxis auftauchenden Schwierigkeiten aufmerksam gemacht (Teitge, ZMR 1987, 281; Sternel, MDR 1997, 315; Weitemeyer, NZM 1998, 169 [174]), die Umwandlung zu Eigentumswohnungen gar als „Umwandlungsfalle“ bezeichnet (Beuermann, WuM 1995, 5). Es ist auch zu berücksichtigen, daß die Komplizierung der Mietverhältnisse verkaufter Eigentumswohnungen sich nicht auf die Fälle beschränken würde, in denen ein zusätzlicher Raum mitvermietet wurde, der lediglich aufgrund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer im gemeinschaftlichen Eigentum steht. In vielen Eigentumswohnungsanlagen stehen den Bewohnern Gemeinschaftseinrichtungen wie Fahrstuhl, Waschküche, Trockenraum, Dachboden, Fahrradabstellraum oder Spielplätze zur Mitbenutzung zur Verfügung. Solche Gemeinschaftseinrichtungen gehören in der Regel ebenso zum gemeinschaftlichen Eigentum wie der Eingangsbereich einer Wohnanlage, deren Treppenhaus und Flure. Der Mietvertrag berechtigt den Mieter, diese Gemeinschaftseinrichtungen und Gebäudeteile zu benutzen. Nach § 571 I BGB und dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses müßte deshalb folgerichtig in allen Fällen des Vorhandenseins gemeinschaftlichen Eigentums der Verkauf einer Eigentumswohnung nach Umwandlung zur Vervielfältigung auf der Vermieterseite führen (so Teitge, ZMR 1987, 281; Weitemeyer, NZM 1998, 169 [174]).
4. Rechtsprechung und Schrifttum suchen nach Wegen, den Verkauf einer Eigentumswohnung von den oben aufgeführten für den Rechtsverkehr schwer erträglichen Rechtsfolgen freizustellen. […]
5. Gleichwohl sieht der Senat die sachgerechte Lösung in einer nur eingeschränkten Anwendung der Bestimmung des § 571 I BGB.
a) Die Vorschrift enthält eine Durchbrechung des allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatzes, daß Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen (Senat, BGHZ 107, 315 [320] = NJW 1989, 2053 = LM § 571 BGBNr. 33). Sie stellt eine Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks insoweit eine gleichsam dingliche Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen läßt. Bei den Vorarbeiten zum BGB war die Norm nicht unumstritten.
[…] Die Vorschrift bezweckt mithin den Schutz des Mieters und Pächters (so auch Palandt–Putzo, BGB, 58. Aufl., § 571 Rdnr. 1). Sie wurden dazu geschaffen, einer Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf des Mietobjekts vorzubeugen; es ist nicht Sinn der Vorschrift, das Mietverhältnis insgesamt zu verändern oder gar aus rein formellen Gründen unnötig kompliziert zu gestalten. Als Ausnahmevorschrift ist § 571 I BGB eng auszulegen (Senat, BGHZ 107, 315 [320] = NJW 1989, 2053 = LM § 571 BGBNr. 33).
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b) Hiervon ausgehend ist § 571 I BGB anzuwenden, soweit der mit ihm bezweckte Mieterschutz dies erfordert. Das heißt nicht, wie der 8. Zivilsenat des KG meint, daß generell die Übertragung von Miteigentum durch § 571 I BGB nicht erfaßt wird. Wohl aber bedeutet dies, daß bei der Veräußerung von Wohn- oder Teileigentum sich die Wirkung der Bestimmung hierauf beschränkt und keine Anwendung auf die (notwendige) Mitveräußerung der mit dem Sondereigentum verbundenen Anteile am Gemeinschaftseigentum findet. Letzteres hat für den Schutz des Mieters keine Bedeutung. Verlangt ein Wohnungseigentümer die Herausgabe eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raums - hier das kraft besonderer Vereinbarung im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraums -, kann sich der Mieter gem. § 986 BGB auf sein Recht zum Besitz berufen. Mängel des mitangemieteten im Gemeinschaftseigentum befindlichen Raums kann der Mieter ebenso wie Mängel der Eigentumswohnung selbst nach § 537 BGB dem Erwerber und alleinigen Vermieter gegenüber geltend machen.
c) Bei dieser eingeschränkten Anwendung des § 571 I BGB erlangt der Erwerber des Sondereigentums die (alleinige) Vermieterstellung auch insoweit, als der Mieter Räume oder Gemeinschaftseinrichtungen aufgrund des Mietvertrags in Allein- oder Mitbesitz hat. Diese Erstreckung folgt aus dem oben genannten Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses (ebenso i.E. allerdings ohne Begründung: Palandt–Putzo, BGB, 54. Aufl., § 571 Rdnr. 6; Köhler–Kossmann, Hdb. d. Wohnraummiete, 4. Aufl., § 17 Rdnr. 25; Weitnauer–Lüke, WEG, 8. Aufl., Anh. § 13 Rdnr. 6; wohl auch Bärmann–Pick–Merle, WEG, 7. Aufl., § 3 Rdnr. 17).
6. Ein Ergehen auf die zweite Vorlagefrage erübrigt sich, nachdem der Senat die Vorlagefrage zu 1 bejaht.